7月初，上海西门子能源高压开关有限公司（“西门子能源上海工厂”）的定制厂房在上海地产集团旗下闵行开发区正式启用。在全球AI产业爆发驱动电力需求狂飙、我国加快新型电力系统建设的背景下，市场对环保型高压开关设备的需求不断增长，新厂房生产的采用真空灭弧技术与洁净空气绝缘技术的高压开关产品恰逢其时。项目全面达产后，在两期工厂的协同效应下，有望进一步提升本地制造能力和市场响应能力。
这并非孤例。就在今年1月，总投资近30亿元的米其林新工厂改扩建项目在闵行开发区投产。作为米其林集团在全球的首个“未来工厂”，该项目达产后将使上海工厂的轮胎年产能提升至950万条。
在各地引资竞争加剧的当下，跨国巨头频频将重磅项目追加上海。仅有3.5平方公里的闵行开发区，已成为全国智能制造领域的外资浓度最高园区。外资企业数占比达80%，贡献了园区93%的工业总产值。
这片面积固定不变的“弹丸之地”，单位产出与绿色效度在全国数一数二。2025年，园区净工业用地产值达到223.71亿元/平方公里，万元产值能耗仅为全市规上工业企业平均值的30%左右。闵行开发区靠什么留住外资并不断刷新增资扩产新纪录？
用“同一种语言”与外企沟通
此次启用的新厂房通体银白，与一期相似。“新的厂房是我们推进产能建设和智能制造升级的重要一步。依托自动化产线、智能仓储和数字化管理体系，我们将持续推动工艺优化与质量提升，以更好满足客户对产品质量和响应速度的需求。”上海西门子能源高压开关公司总经理吴俊说。
2020年，西门子能源完成分拆上市并实现独立运营。闵行开发区在日常走访中，持续关注企业的发展需求，同时，团队基于专业研究，认为集成电路、AI数据中心爆发将拉动电力需求，高压开关作为输配电的关键设备，市场空间不言自明。
园区没有拼政策、卷价格，而是加强行业研究，提前做好准备，针对周边产业空间进行前瞻性研究和规划。2023年，面对西门子能源扩产发展的迫切需求，园区积极盘活周边存量产业用地，统筹推进土地资源优化配置。通过对新厂房周边45亩闲置工业用地的有效整合，成功为项目建设拓展发展空间，为西门子能源新厂房建设提供了坚实保障，充分体现了园区服务企业发展、推动产业升级的务实举措和高效行动。
闵行开发区的大项目，无不是各地争相招商的对象。外资巨头缘何持续加码闵行开发区？一个重要原因在于，闵行开发区能与外商“讲同一种语言”。
闵行开发区是全国首批采用“公司制”运作的开发区。上海闵行联合发展有限公司作为独立市场主体，全面负责3.5平方公里园区的开发建设和运营。这种市场化的基因，让园区在运营中坚持契约精神和市场规则，更有一套精打细算的“经营账本”，能够比传统行政力量更快、更贴心地响应外资需求。
长期与外资企业打交道，闵联公司发现一个规律：外企始终聚焦主业，很少涉足房地产，习惯“只租不建”。为此，闵联公司30多年前便推出定制厂房服务，工艺持续迭代升级，从最初只提供毛坯厂房，到后来能造满足特殊工艺的“精装房”，再到如今融入智能化和低碳化理念的定制实验室。通过并联施工管理模式，建设周期也压缩了70%左右。
产业招商本质上是一场“用户思维”的考验，只有精准回应企业关切，才能让企业真切感受到诚意。
厂房扩建，反映了企业对本地业务持续发展的重视，而闵联公司联合各方提供“一企一策”的定制方案，将原本常规可能需要3—5年的建设周期压缩至一年内交付，为企业争取到了宝贵的时间优势。
闵联公司通过定制厂房获得了稳定且可观的租金回报，而外资则降低了初期投资风险、增强了扎根发展的信心，闵联公司由此实现了园区功能担当与公司效益的动态平衡。以园区另一家入驻企业ABB为例，通过定制厂房服务，年租金收入逾千万元，实现收支平衡、效益可期。在精益管理下，闵联公司40年保持连续盈利，近十年净资产年收益率保持在4%—12%区间，实现了国有资产的持续保值增值。
毗邻老厂的45亩连片产业用地。
不拼规模拼质量造就“亩产奇迹”
翻开闵行开发区的企业名录，这里集聚了18家世界500强投资企业、17家外资研发中心、4家跨国公司地区总部。
这组数据的背后，不仅有对入驻企业持续进行的腾笼换鸟，更有独特的“滚雪球”效应——跨国公司集群化发展。闵行开发区已形成了强生、圣戈班、亨斯迈、ABB、西门子能源5大跨国公司集群。
对这些企业而言，他们最初只有一个事业部或单一生产线落户闵行开发区，但在体验到园区的专业服务和优良环境后，便不断将其他事业群、关联业务甚至亚太区总部、研发中心搬迁至此，形成了“来了就不想走”的深度绑定关系。
以强生为例，自1988年首次入驻以来，在闵行开发区陆续落地了5家主体，邻近布局形成了年销售收入超37亿元的“强生园区”；闵行开发区通过盘活土地，让亨斯迈等一批外企“制造+研发+总部”等功能接连落地。
这种“研制一体”的模式，不仅提升了外资在华投资的粘性，也让闵行开发区从昔日制造基地变身创新高地，园区的“亩产”水平也连年提升。
统计显示，在空间面积保持3.5平方公里的前提下，闵行开发区的年销售收入较成立时增长了2000余倍。今年上半年，闵行开发区实现工业总产值253.23亿元，较去年同期可比增长7.9%；销售收入315.02亿元，同比增长8.08%。
这笔集约发展的“高质量账本”，得益于闵联公司坚持土地只租不卖的策略。通过“螺蛳壳里做道场”，闵联公司持续进行土地回购+再开发，累计淘汰落后产能占比超64%，完成126万平方米的工业土地更新，二次及以上开发率达50%，让稀缺的土地资源持续流向高产出的先进制造业。
统计显示，成立初期，国家累计对闵行开发区投入约10亿元。历经40多年发展，园区累计创造销售收入约1.36万亿元，累计上缴税收约1035亿元，投入产出比高达1:100。由于实行公司制管理，园区不依赖税收返还，不搞“内卷式”招商，让投入产出实现了最优，并拿出了全国领先的经营业绩。
当大多数开发区习惯于通过扩大土地空间做大规模配资app，闵行开发区用实践打造出“高密度、高质量园区”的上海样本。
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